Taşınmaz ortaklığında paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara tanınan özel bir hak olan şufa (önalım) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen önemli mülkiyet haklarındandır. Bu hak, bir taşınmazda paydaş olan kişilere, paydaş olmayan bir kişiye yapılan satışa karşı belirli şartlarda öncelikli alım imkânı tanır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan tapu satışları, bu hakkın kullanımı konusunda bilinçli hareket edilmesini gerektirir. Zira şufa hakkının süresi, şekli ve usulü yasalarla sınırlandırılmıştır ve zamanında kullanılmadığında geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurabilir.

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa ya da bir diğer adıyla önalım hakkı, bir taşınmazın hissedarı olan kişinin, başka bir hissedarın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, bu satışı geçersiz kılmak ve satışı kendi lehine geçerli kılmak için sahip olduğu kanuni alım hakkıdır.

Bu hak, sadece paylı mülkiyet halinde söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetinde veya tekil maliklerde önalım hakkından söz edilemez.

Şufa Hakkının Şartları Nelerdir?

Şufa hakkının doğabilmesi için aşağıdaki unsurların bir arada bulunması gerekir:

• Satış konusu taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.

• Hakkın sahibi olan kişi, paydaş (hissedar) olmalıdır.

• Diğer paydaş tarafından pay, üçüncü bir kişiye satılmış olmalıdır.

• Satış işlemi resmî şekilde tapuda yapılmış olmalıdır.

Eğer satış işlemi taraflar arasında sözlü ya da yazılı bir sözleşmeyle yapılmış, ancak tapuya tescil edilmemişse, şufa hakkı kullanılamaz.

Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Bildirimden Sonra Başlayan Süreler

Şufa hakkı sahibi, payın satıldığını öğrendiği tarihten itibaren 3 ay içinde ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açmak zorundadır. Bu süreler hak düşürücüdür; süresi içinde açılmayan davalarda şufa hakkı sona erer.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Şufa hakkı, yalnızca mahkeme yoluyla kullanılabilir. Payı satın alan üçüncü kişiye karşı şufa davası açılarak, söz konusu payın aynı bedelle şufa hakkı sahibi adına tescil edilmesi talep edilir.

Bu süreçte şunlara dikkat edilmelidir:

• Davalı taraf, üçüncü kişi alıcıdır.

• Satış bedeli gerçek ve belgelenebilir olmalıdır.

• Davacı, satış bedelini mahkeme veznesine depo etmekle yükümlüdür.

İzmir’de Şufa Hakkı Uygulamalarında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

İzmir Avukat Berrak Özdemir, paylı mülkiyet yapılarında şufa hakkının doğru şekilde uygulanması konusunda birçok uyuşmazlığa çözüm üretmiştir. İzmir gibi hızlı gelişen ve gayrimenkul devrinin sıkça yaşandığı bölgelerde, şufa davaları sık gündeme gelmektedir.

İzmir Özdemir Hukuk Bürosu, özellikle taşınmaz ortaklığı bulunan aile miraslarında, hissedarlar arasında oluşan güven sorunlarını ve bilgi eksikliğinden kaynaklı hak kayıplarını önlemek adına titizlikle hukuki yönlendirme yapmaktadır.

Özellikle şu noktalarda dikkatli olunmalıdır:

• Satışın tapuda tescillenip tescillenmediği kontrol edilmelidir.

• Noter bildirimi alınsa dahi, resmi bildirim yapılmadan süre işlemeye başlamaz.

• Satış bedeli düşük gösterilmişse, mahkemede gerçek değer için bilirkişi raporu istenebilir.

• Üçüncü kişi alıcının iyi niyetli olup olmadığı, dava sürecinde önemli hale gelebilir.

Şufa Davası Ne Kadar Sürer?

Bu tür davaların süresi; taşınmazın niteliği, tarafların sayısı, itirazların seviyesi ve bilirkişi raporları gibi faktörlere göre değişir. Ortalama olarak şufa davaları 8 ay ila 16 ay arasında sonuçlanabilir. Ancak sürecin uzamaması adına hukuki desteğin en başta alınması, hatalı başvuruların ve usul eksiklerinin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşır.

Uyuşmazlıklarda Uzlaşma Mümkün mü?

Şufa davası açılmadan önce taraflar arasında uzlaşma sağlanması, dava yoluna başvurulmadan çözüm elde edilmesini sağlayabilir. Hissedarlar arasında iletişim kurulabildiği takdirde, satış bedelinin ödenmesiyle tapu devri anlaşmalı şekilde yapılabilir.

Ancak karşı taraf satışa yanaşmaz ya da malı üçüncü kişiye devirden kaçınırsa, bu durumda dava dışı çözüm yolları etkisiz hale gelir ve yasal hakların korunabilmesi için dava açmak zorunlu olur.

İzmir Özdemir Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukukunun bu özel alanında, şufa hakkının süresi içinde doğru şekilde kullanılması ve hissedarların mülkiyet haklarının korunması adına müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.

Bu kapsamda taşınmaz devri, ortaklık yapısı ve tapu işlemleri gibi detayların profesyonelce ele alınması, olası hak kayıplarını önlemenin en etkili yoludur.