Özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde, mevcut kira bedelinin bölgedeki güncel kira fiyatlarının oldukça altında kalması sık karşılaşılan bir sorundur. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kiralar önemli ölçüde artmış olsa dahi ev sahibi, kira bedelini tek taraflı olarak istediği miktara yükseltemez.
Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu, belirli şartların gerçekleşmesi halinde kiraya verene kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etme imkânı tanımaktadır. Özellikle kira ilişkisi beş yılı aşmışsa, kira tespit davası yoluyla emsal kira bedelleri de dikkate alınarak yeni kira bedelinin belirlenmesi mümkün olabilir.

Kira Bedelinin Düşük Kalması Ne Anlama Gelir?

Bir taşınmazın uzun yıllardır aynı kiracı tarafından kullanılması halinde, sözleşmedeki artışlar düzenli olarak yapılmış olsa bile ödenen kira zaman içinde piyasa rayicinin oldukça altında kalabilir.
Örneğin aynı apartmanda veya aynı bölgede benzer nitelikteki konutlar 40.000 TL civarında kiraya verilirken uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinde 15.000 TL kira ödeniyor olabilir.
Ancak piyasa kiralarının yükselmiş olması, ev sahibine doğrudan "emsal daireler 40.000 TL olduğu için bundan sonra 40.000 TL ödeyeceksiniz" deme hakkı vermez. Kira bedelinin hangi esaslara göre artırılabileceği Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinde düzenlenmiştir.

Kira Sözleşmesinde 5 Yıl Dolmadıysa Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kira ilişkisinde henüz beş yıllık süre dolmamışsa, yenilenen kira dönemlerinde yapılabilecek artış kural olarak TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Tarafların sözleşmede daha yüksek bir artış oranı belirlemiş olması da bu sonucu değiştirmez. TBK m. 344 uyarınca sözleşmedeki artış hükmü ancak yasal sınırı aşmadığı ölçüde geçerlidir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin ilk beş yılı içerisinde yalnızca "çevredeki kiralar çok yükseldi" gerekçesiyle kira bedelinin doğrudan piyasa seviyesine çıkarılması kural olarak mümkün değildir.
Somut olayın şartlarına göre TBK m. 138 kapsamında kira bedelinin uyarlanması gündeme gelebilirse de uyarlama davası ile kira tespit davası birbirinden farklıdır. Uyarlama, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle edimler arasındaki dengenin ciddi şekilde bozulduğu istisnai durumlara özgüdür.

5 Yılı Dolduran Kiracının Kirası Nasıl Artırılır?

Ev sahibi açısından asıl önemli düzenleme TBK m. 344/3'tür.
Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olması veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde mahkeme yeni kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir.
Bu durumda hâkim;
• TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
• kiralanan taşınmazın durumunu,
• emsal kira bedellerini,
• taşınmazın konumunu ve özelliklerini,
• hakkaniyeti
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Dolayısıyla kira bedeli piyasanın çok altında kalan bir ev sahibi açısından kira tespit davası, kira bedelinin güncel koşullara yaklaştırılmasını sağlayabilecek temel hukuki yoldur.

Kira Tespit Davasında Emsal Kiralar Neden Önemlidir?

Beş yıllık sürenin aşılmasından sonra açılan kira tespit davalarında en önemli unsurlardan biri emsal kira bedelleridir.
Ancak internet üzerindeki ilanlarda görülen her taşınmaz doğrudan emsal kabul edilmez. Taşınmazların konumu, yüzölçümü, yaşı, bulunduğu kat, bina özellikleri, kullanım şekli, cephe ve benzeri özellikleri değerlendirilmelidir.
Yargılama sırasında bilirkişi incelemesi yapılarak dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli araştırılır.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce gerçek ve karşılaştırılabilir emsallerin belirlenmesi önem taşır.

Mahkeme Emsal Kira Bedelinin Tamamına Karar Verir mi?

Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımında, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra kiracının eski kiracı olması da dikkate alınmakta ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden eski kiracılık nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiği belirtilmektedir. Bu kapsamda emsal kira bedelinin belirlenmesi bakımından görülen davalarda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra %5-%20 aralığında hakkaniyete uygun bir indirim yapılmaktadır.
Bu nedenle ev sahibinin çevredeki en yüksek ilan bedelini doğrudan talep etmesi, mahkemenin aynı bedele hükmedeceği anlamına gelmez.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?

Kira tespit davalarında en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri davanın açılma zamanı ve yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağıdır.
TBK m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin ilgili yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi bakımından süreler önemlidir.
Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde ise yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Bu nedenle kira tespit davasında yalnızca beş yıllık sürenin dolup dolmadığına değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine ve sözleşmedeki artış hükümlerine de dikkat edilmelidir.

Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu nedenle kira tespit davası açmak isteyen ev sahibinin öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir.
Arabuluculuk aşamasında tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşması da mümkündür. Anlaşma sağlanamaması halinde ise kira tespit davası açılabilir.

Kira Bedeli Çok Düşükse Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kalması tek başına tahliye sebebi değildir.
Ev sahibinin kira bedelini düşük bulması nedeniyle kiracıyı doğrudan taşınmazdan çıkarması mümkün değildir. Tahliye için Türk Borçlar Kanunu'nda öngörülen tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.
Bu nedenle "kiracı çok düşük kira ödüyor" sorunu ile "kiracının tahliyesi" hukuken birbirinden ayrılmalıdır. Şartları varsa kira tespit davasıyla kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

Sonuç: Kirası Düşük Kalan Ev Sahibi Hangi Yolu İzlemeli?

Kira bedelinin bölgedeki güncel kiraların altında kalması halinde ev sahibinin uygulayabileceği hukuki yol, kira ilişkisinin süresine ve somut olayın özelliklerine göre değişir.
Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde, TBK m. 344 kapsamında kira tespit davası açılarak emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, TÜFE değişimi ve hakkaniyet dikkate alınmak suretiyle yeni kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir.
Ancak dava açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin hangi tarihte dolduğu, yeni kira döneminin başlangıcı, sözleşmedeki artış hükümleri ve TBK m. 345 kapsamında yapılmış bildirimler birlikte incelenmelidir.
İzmir'de kira bedelinin tespiti, kira artışı ve diğer kira uyuşmazlıklarında sürecin doğru zamanda ve doğru hukuki taleple başlatılması önem taşımaktadır. İzmir Avukat desteğiyle kira sözleşmesinin ve somut olayın özelliklerinin değerlendirilmesi, özellikle sürelerden kaynaklanabilecek hak kayıplarının önlenmesine yardımcı olabilir.